Цивилизация
Кажется, никогда еще со времен возвращения крестьянам паспортов не была в России столь актуальна поговорка: «Где родился, там и пригодился». Ипотека стала поводом для создания песен, баек, шуток и прибауток. Реальных людей, которые могут себе позволить ипотеку, я встречаю все реже.
Но кредиты — полбеды. Оказывается, к людям без жилья подкралась другая беда: застройщикам разрешили не выплачивать неустойку за просроченный ввод жилья в эксплуатацию. Проще говоря, разрешили не платить за то, что вовремя не сдают дома. Называется красиво — мораторий на взыскание с застройщика неустойки и процентов за пользование деньгами. Его ввели сначала в 2023 году, тогда полгода был мораторий, затем — в марте 2024 года, и регулярно продлевают. С 22 марта 2024 года застройщики получили право заморозить уплату неустойки, штрафов и пени за срыв обязательств перед дольщиками. Люди, которым застройщик должен был выплатить неустойку еще в прошлом году, сначала ждали 31 декабря, потом им разрешили перенести срок уплаты на это лето, а теперь вновь продлили мораторий до конца года. Сначала вышло постановление правительства, а сейчас новую отсрочку закрепила Госдума, выглядит так, что затея эта надолго. Разрешено не выплачивать неустойку, штрафы, пени, начисленные как до 22 марта 2024 года, так и после июля 2024-го. Кроме того, перенести сейчас могут не только срок уплаты, но и срок сдачи. По сути, застройщик мог продавать жилье с обещанием сдать его в марте 2024 года, не выполнить обязательств, перенести срок сдачи на полгода, воспользоваться мораторием на взыскание неустойки, и так трижды, продлевая сроки сдачи уже до нынешнего декабря. И ничего ему не будет! Когда-то потом с него теоретически можно будет что-то стрясти, но он к тому времени обанкротится, да и концы в воду!
Чтобы погасить неустойку, компания должна получить доступ к эскроу-счетам дольщиков, на которые они перечислили плату за квартиру. То есть утром стулья, вечером деньги. Забрать деньги дольщиков, а потом — обязательства. Протянул год со стройкой, сдаешь дом, покупатели, которые весь этот год маялись по съемным углам, возмущены, требуют компенсацию, а застройщики могут ее выплатить, только завладев их деньгами. Когда же они подпишут акт приема-передачи новой квартиры и компания получит деньги, оказывается, что ей продлили право избежать неустойки. Речь идет не только о запрете на требование денег, но и о заморозке начислений.
Берем пример. В Москву из Самары, продав свое жилье, переехала семья. Работали без выходных пять лет, снимали квартиру. Собрали на ипотеку в новостройке. Заняли 10 млн рублей. Дом их должны были сдать 10 января 2023 года, а сдали — ровно на год позже. В этом случае им полагалась бы неустойка в размере 1 940 000 рублей! Но с 11 января по 30 июня 2023 года действовал мораторий, таким образом, им начислили только 970 тысяч. Но получить их дольщики не смогут, так как потом вновь ввели мораторий, и застройщик мог на этом основании переносить выплату каждые полгода. Год снимали в Москве жилье. Хорошо, если в итоге получат свою квартиру.
Бедолаги, которых прокатили с квартирой, скажем, в апреле 2024 года, до сих пор могут ее ждать: застройщику неустойка не начисляется. Дольщик может рассердиться и забрать деньги, но тогда ему дадут ровно столько, сколько он три-четыре года назад положил на эскроу-счет — сумма квартиры на стадии котлована. Что сейчас на эти деньги можно купить?
Не все из вас поверят, что такое возможно. Тем не менее в первом нынешнем полугодии в суды поступило 794 дела о банкротстве застройщиков. За шесть месяцев прошлого года их было 1696. Кого-то не обанкротят, часть организаций — это подрядчики, отделочники. Даже если среди 2400 стройкомпаний, которые с 2024 года попали под процедуру банкротства, будет 300–400 застройщиков, — это катастрофа. Всего их к началу года насчитывалось 2,7 тысячи. Если и каждый десятый лопнет, не сдав жилье вовремя и не уплатив неустойку, это же страшно.
Что будут делать люди? Приобретение квартир в новостройках у мелких и средних застройщиков стало смертельным номером. Ну как ты можешь брать кабальный кредит, планировать жизнь на 20 лет вперед, если с противоположной стороны перед тобой — никакой ответственности? Норму ввели для спасения стройкомпаний от банкротства. Для спасения дольщиков ничего нового не ввели. Реально можно дома по шесть лет строить, предусмотрены лишь мелкие санкции, ответственность перед дольщиками снята. ФЗ-214 коту под хвост.
Помните 214-й федеральный закон? Когда его вводили, я работала в газете о недвижимости. Сколько бед я своими глазами видела, сколько репортажей снимала! Я описывала самые невероятные аферы. Один дом не могли сдать, потому что его построили с захватом земельного участка под городским моргом, а когда землю застройщик себе прирезал, иногородние покупатели отказались принимать квартиры — их окна выходили на главный подъезд морга!
Видела я и несчастных дольщиков, чей дом построили слишком хорошо: в два раза быстрее плана и на треть выше! Больше этажей. Отчего люди испугались в него заселяться, боялись, что верхние жильцы повалятся на нижних.
Писала я и о семье, которая сгорела с детьми в дачном щитовом домике, где вынуждена была ютиться, вложив все деньги в новостройку, которая так и не построилась. Дикие были времена, полные слез и отчаяния. По улицам митинговали обманутые дольщики, вкладчики, пайщики... И это еще не самое страшное, видела я и семью, которая замерзла в неотапливаемом гараже, не дождавшись квартиры. Но там хоть без детей.
Снова этого хотим? Рынок, конечно, санируется. Застройщики, имеющие привычку не сдавать дома вовремя, обанкротятся или тихонько свернут работу, так как к ним больше деньги не понесут. От греха подальше, не будут люди покупать жилье у других, хоть и небольших, но ответственных компаний. Останутся на рынке лишь огромные игроки с большой федеральной поддержкой. Стало быть, пропадет конкуренция, цены вырастут, качество снизится, потому что зачем стараться, если соперники выбыли, а большому игроку гарантирована господдержка, потому что если и он лопнет или начнет вредничать, жить людям будет негде.
Честно говоря, я даже не представляю себя на месте современных молодых людей без жилья: с такими ставками по ипотеке и с такими гарантиями, точнее, вообще без гарантий. Людям предлагают взять под огромный процент сумму, которую они будут выплачивать всю жизнь, и отнести ее в банк под честное слово частной компании, в очередной раз освобожденной от ряда обязательств перед несчастными покупателями квартир, которые де-факто разрешили не сдавать в срок.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.