Цивилизация
После снижения ключевой ставки спрос на вторичное жилье увеличился сразу на 15–20%. Часть крупных банков пересмотрела условия выдачи ипотеки, снизив ставки до уровня 18,7%. В 2023–24 году для большинства заемщиков такие ставки были завышенными, но за 1,5–2 года на рынке накопился эффект отложенного спроса. Люди устали ждать лучших предложений и готовы реагировать даже на небольшие положительные сдвиги.
По словам экспертов, активизировались не только те, кто планировал покупать жилье в ипотеку, но и та часть покупателей, которая копила денежные средства на депозитах. Теперь часть денег с вкладов начинает возвращаться на рынок недвижимости.
Кто выигрывает от снижения ставки
По словам главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, ставка к концу 2025 года может снизиться до 13–15%. В первую очередь, от этого могут выиграть продавцы как на рынке вторичной недвижимости, так и новостроек.
«При снижении ключевой ставки люди начнут забирать деньги из депозитов. Часть из них пойдет на фондовый рынок, часть — в недвижимость. Думаю, что рынок недвижимости оживится, застройщикам станет проще жить. Понятное дело, что процесс будет плавный. Мы будем наблюдать медленное перетекание средств между первичным и вторичным рынками. Кроме того, нельзя забывать и про кредитное плечо, с которым люди входят в сделку. Когда-то ипотечные сделки составляли до 80%. Поэтому, скорее всего, мы увидим оживление рынка ипотечной недвижимости. Это безусловно подстегнет продажи как новостроек, так и вторичного жилья», — отмечает Максим Гаркавенко, руководитель диджитал-агентства Trinity Digital Agency.
При этом положение девелоперов по-прежнему остается сложным. С точки зрения потребительского спроса основным драйвером продаж в новостройках много лет были льготные программы, но сейчас их стало намного меньше. Для большинства покупателей стандартные ипотечные ставки все еще слишком велики.
«В связи со снижением ключевой ставки мы наблюдаем повышение спроса в различных регионах, но этого недостаточно, чтобы говорить о системном восстановлении рынка. Тем более, что часть сделок уходит на покупку вторичной недвижимости. Очевидно, что снижение ключевой ставки дает больше возможностей, но на текущем уровне она остается высокой. Реальное оживление эксперты рынка ожидают при снижении до 15–16%, надеемся на снижение уже в сентябре на следующем заседании», — объясняет Максим Макаров, CEO диджитал-агентства AGM.
Даже от частичного восстановления спроса на недвижимость всегда выигрывают платформы для поиска квартир – классифайды, отмечают эксперты. Сейчас это наиболее востребованный инструмент для поиска и покупки недвижимости, который использует 64% покупателей. В число крупнейших площадок входят «Авито» и Циан — они занимают больше половины рынка классифайдов недвижимости (при этом Циан занимает сразу 65% от общего рынка). Более того, «Авито» занимает первое место в мире среди всех классифайдов по количеству посещений и пользовательского взаимодействия.
По словам экспертов, оживление рынка в первую очередь приведет к концентрации трафика на этих платформах. При этом эффект от их доминирования будет проявляться с разных сторон.
«С понижением ставок спрос на жилье постепенно оживает, и первые точки входа для покупателей остаются Циан и «Авито»: здесь удобно сравнивать цены, ипотеку и локации. Это укрепляет позиции площадок, но для застройщиков лиды дорожают из-за конкуренции и аукционного принципа рекламы, а требования к качеству карточек и прозрачности информации растут. В итоге девелоперам нужно закладывать больший бюджет на рекламу и работать в омниканале», — отметил Игорь Соломатин, директор дирекции маркетинга и коммуникаций страховой группы СОГАЗ, экс-директор по маркетингу застройщиков «ПИК», «Эталон».
Кроме того, с уходом с рынка зарубежных платформ медийные возможности для рекламы недвижимости существенно сократились. Оставшиеся инструменты стали перетягивать на себя рекламные бюджеты, а по-настоящему новых решений так и не появилось. В результате игроки рынка вынуждены работать в ограниченном инструментарии, стремясь достигать прежних KPI на тех же, а зачастую и на сокращающихся бюджетах.
Как меняется поиск недвижимости
В контексте риска доминирования 1–2 игроков критически важным становится развитие альтернативных способов поиска жилья. Сейчас конкуренцию «Авито» и Циану составляют другие агрегаторы – например, «ДомКлик» и »Яндекс Недвижимость».
При этом альтернативы появляются не только в рамках других классифайдов — в поиске недвижимости постепенно развиваются новые подходы и инструменты. Например, крупные маркетплейсы («Озон», ВБ) тестируют возможность просматривать предложения и даже бронировать квартиры от застройщиков, не выходя из приложения маркетплейса. У Яндекса в поиске с этого года работает тема «Квартиры», где отображаются объявления с разных онлайн-площадок, включая сайты застройщиков и агрегаторы, в формате карточек с ценами от продавцов.
По словам экспертов, на рынке по-прежнему актуальны и классические офлайн-способы поиска недвижимости — рекомендации друзей, объявления наружной рекламы, а также обращения к агентствам недвижимости и брокерам с собственной базой контактов.
«Офлайн остается значимым во многих регионах во многом по историческим причинам и из-за особенностей спроса: для большинства людей покупка жилья — событие «раз в жизни», поэтому они хотят физического, проверенного партнера рядом. Агент или брокер дает ощущение доверия и безопасности, проводит клиента через все этапы сделки, помогает с документами, ипотекой и переговорами. Такая «трастовость» особенно важна в малых городах и премиальном сегменте, где сарафанное радио и личный контакт по-прежнему определяют выбор», — поясняет Игорь Соломатин.
Эксперты подчеркивают, что путь пользователя при покупке недвижимости — один из самых длинных. Квартира — это самая дорогая покупка в жизни россиянина. В среднем человек совершает всего 1,4 сделки по покупке недвижимости за жизнь. Неудивительно, что покупатели осторожно относятся к покупке и перед принятием решения хотят получить как можно больше информации. Для этого они задействуют все возможные способы поиска.
В том числе поэтому развитие альтернатив крупнейшим классифайдам и дополнительных онлайн-инструментов — закономерный и логичный процесс, отмечают эксперты. С одной стороны, он отвечает запросам пользователей на поиск информации, с другой — не позволяет сформироваться монополиям на рынке поиска недвижимости.