Цивилизация
В России на рынке вторичной недвижимости наблюдается тревожная тенденция, связанная с оспариванием сделок купли-продажи бывшими собственниками. Эта ситуация требует срочного вмешательства законодателей и Верховного суда, заявил в беседе с «Газетой.Ru» Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.
По словам эксперта, суть схемы заключается в том, что продавец, часто из числа социально уязвимых категорий граждан, таких как пожилые люди, после получения денежных средств обращается в суд с требованием признать сделку недействительной. Основанием для иска служит утверждение о том, что сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения, спровоцированного некими третьими лицами — мошенниками.
«Судебная практика по таким делам демонстрирует опасный крен. Суды, руководствуясь принципом защиты слабой стороны и необходимостью восстановления нарушенных прав, часто встают на сторону продавца. В результате квартира возвращается в собственность прежнего владельца. При этом на покупателя возлагается обязанность по возврату уплаченной суммы», — объяснил он.
Именно на этом этапе, как отметил Кузнецов, вступает в действие ключевой элемент мошеннической схемы.
«Продавец, получивший обратно право собственности на жилье, инициирует процедуру личного банкротства. В рамках банкротства он признается неплатежеспособным, и требование покупателя о возврате денежных средств, как правило, остается неудовлетворенным. Таким образом, добросовестный покупатель остается без приобретенной недвижимости и без денег, часто обремененный ипотечными обязательствами», — рассказал он.
Подобные эпизоды, получившие широкую огласку, в том числе и в резонансном «деле Долиной», создали опасный прецедент.
«Фактически это стало новой юридической лазейкой, позволяющей недобросовестному продавцу обмануть не только покупателя, но и саму правовую систему. Схема использует в своих интересах законодательные механизмы, предназначенные для защиты граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, а именно нормы о недействительности сделок и институт банкротства физических лиц», — добавил Кузнецов.
На сегодняшний день эффективных и стопроцентных способов защиты для покупателя от подобного сценария не существует, констатировал юрист.
«Даже тщательная юридическая проверка чистоты сделки не может гарантировать, что продавец в будущем не заявит о том, что действовал под влиянием обмана. Правоохранительные органы сталкиваются с трудностями, поскольку формально состав мошенничества в действиях продавца доказать сложно: он лишь реализует свое право на судебную защиту и банкротство», — заявил эксперт.
В условиях сложившейся судебной практики и активизации подобных схем покупателям вторичного жилья необходимо проявлять максимальную осторожность, считает Кузнецов. Особый риск представляют сделки с продавцами, которые могут быть признаны уязвимыми (пожилой возраст, наличие заболеваний, влияющих на способность принимать решения).
Единственной мерой, которая может хоть как-то снизить риски, является использование нотариального удостоверения сделки. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон и разъяснить правовые последствия, что может усложнить оспаривание сделки в дальнейшем. Однако даже нотариальное удостоверение не является абсолютной гарантией от последующего банкротства продавца, предупредил юрист.
«Проблема требует немедленного внимания законодателей и Верховного Суда РФ для выработки четких правовых позиций, которые бы исключили возможность использования института банкротства для легализации мошеннических действий и обеспечили реальную защиту добросовестного приобретателя», — резюмировал он.
Ранее москвичка с расстройством личности продала семье квартиру и отказалась съезжать.