Цивилизация
Национальная ассоциация девелопмента предлагает внести серьезные поправки в закон о долевом строительстве. С этой инициативой она выступила на отрытом совещании крупнейших компаний отрасли с представителями федеральных органов исполнительной власти и депутатов 16 декабря. У проекта есть все шансы стать законом, так как за него выступают представители «Единой России», в частности члены комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям.
Эти поправки значительно урезают права дольщика. Так, согласно ныне действующей редакции закона застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и продать объект заново в том случае, если дольщик в течение трех месяцев не вносил платеж.
Застройщики считают, что этот срок слишком велик, так как на строительство требуется привлекать большие кредитные ресурсы. А потому они предлагают сократить срок допустимой просрочки до 30 дней.
Изменить, по мнению девелоперов, следует и пункт, предполагающий выплату неустойки за нарушение сроков строительства. Поправки освобождают застройщика от ответственности, «если он докажет, что нарушение это произошло не по его вине». Зачастую в крупных городах девелоперы сталкиваются с ситуацией, когда муниципалитеты выдают для новой застройки земли под ветхим жильем, а расселение людей из этого ветхого жилья затягивается, объяснил комитет по строительству.
Пять лет гарантии на жилье, построенное на долевой основе, тоже, по мнению ассоциации девелоперов, слишком строгое требование — надо сократить ее до двух.
Предлагают застройщики убрать из закона и строчку, дающую дольщикам право расторгнуть договор в случае существенных нарушений требований к качеству объекта и потребовать возвращения своих денег с процентами. Поправки разрешают «потребовать от застройщика уплаты неустойки» лишь в «случае неустранения выявленных и зафиксированных» недостатков объекта «в разумные сроки».
В довершение ко всему
поправки приостанавливают «до полной стабилизации ситуации на финансовом рынке» действие статей закона о том, что для обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору принадлежащие ему или находящихся у него в аренде земельный участок и строящийся объект находятся в залоге у дольщиков.
Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не понравился застройщикам с самого момента его появления в 2004 году. Он был принят на волне массовых протестов обманутых дольщиков, и, по мнению строителей, перегнул палку в сторону защиты соинвесторов. «Закон №214 принимали в спешке, в конце года, 30 декабря. Предполагалось, что он временный, будет действовать 2–3 года», — напомнил собравшимся депутат Госдумы Александр Коган. «Уже тогда мы были против ввода этого закона, говорили, что компании не будут его соблюдать», — присоединился председатель совета директоров «Миэль» Григорий Куликов.
Теперь, когда из-за экономического кризиса над отраслью нависла угроза, девелоперам, похоже, удастся протолкнуть свои поправки. Сейчас строительные компании испытывают острейший дефицит ресурсов для завершения уже начатых объектов: продажа жилья населению практически остановлена, а с сентября кредитные учреждения прекратили выдачу новых займов, отметил заместитель председателя комитета по строительству Александр Хинштейн. При этом авторы поправок утверждают, что они защитят интересы не только застройщиков, но и дольщиков, поскольку вернут процесс в рамки закона. Ведь пока, как сообщил Куликов, в некоторых регионах «до 90% сделок долевого строительства осуществляются в обход этого закона».
Однако есть опасения, что теперь перекос просто будет в другую сторону, то есть под ударом окажутся дольщики, которых финкризис затронул не меньше.
«Если человек теряет работу, то он за 30 дней точно не успеет найти новую или получить где-нибудь кредит, особенно сейчас»,
— комментирует партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров. Такое же отношение у экспертов и к сокращению срока гарантий, которое фактически дает карт-бланш на некачественное строительство.
Более того, кое-где поправки просто идут вразрез с другими действующими нормами. Например, когда снимается ответственность с застройщика, если нарушение договора произошло не по его вине. «Существуют общие условия ответственности, установленные Гражданским кодексом РФ, где отдельно указано, что предприниматели несут ответственность даже при нарушении обязанностей со стороны их контрагентов, отсутствия на рынке нужных для исполнения товаров и прочее», — говорит Федоров. К тому же закон о защите прав потребителей оговаривает специальные санкции к подобным нарушителям.
«Это грубейшее нарушение прав потребителей.
Получается, в случае существенных нарушений дольщик будет привязан пожизненно к девелоперу. У него отняли права расторжения договора», — отмечает Федоров.
Но главное, что без статей о залоге у соинвесторов участков и зданий закон вообще теряет смысл. «Положения о залоге выступали краеугольным камнем этого закона. Без них все условия, безусловно жесткие, будут приравнены к полнейшему беззаконию. Смысла этого закона нет теперь вообще. Его проще отменить, — негодует Федоров. — Депутаты отказываются признавать тот факт, что законы не для того пишутся, чтобы в период кризисов их каждый раз переиначивать на 180 градусов».
